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BIBO必博·体育官网河南高院:交付房屋层高不符合约定能否解除合同?

发布日期:2024-06-18 15:33  浏览次数:

  BIBO必博·体育官网河南高院:交付房屋层高不符合约定能否解除合同?出卖人交付的房屋层高不符合合同约定,存在违约,但是买受人未能举证证明二者0.22m的差异足以影响房屋的经营使用。此外,《商品建筑设计规定》为行业标准,其中5项强制性条文中并不包括营业厅净高不低于3.2米一项,在合同未约定适用该规范4.2.3标准时,该标准对合同当事人无约束力。

  关于房屋层高标准是否属于强制性标准?开发商交付的房屋净层高不达准,是否足以影响房屋的使用及合同目的的实现?

  2014年3-6月刘庆文与正大公司先后签订六份《商品房预售合同》,合同主要约定:刘庆文作为买受人,购买正大公司开发的正大国际城市广场暨市民中心项目东地块1幢109、110、108、111、106、107的商品房,商品房的用途均为商业用房,层高为6.5m;六份《商品房预售合同》所附的补充协议第l条约定“层高为设计标准层高,在符合相关规范的前提下,该合同中房屋的层高非净高,如该商品房局部高于或低于该层高,买受人确认知晓差异成因并不追究出卖人的违约责任,该房屋层高以实际交付为准,买受人对此不持异议”。正大公司在施工过程中将商铺内部建设为部分二层,局部一层层高为3.25m,局部二层层高为3.10m。向法院起诉请求解除上述《商品房预售合同》。

  以持续履行的债务为内容的不定期合同,当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方。

  一审法院认为:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定行使权利及履行义务。双方在合同中约定所购买的六套商铺层高为6.5m,经鉴定机构测量,正大公司实际交付的商铺层高均未达到合同约定。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定,当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。因正大公司交付的商铺均达不到约定的层高,且将商铺局部分割为上下两层,与合同约定明显不符,因此刘庆文以不能实现合同目的为由要求解除与正大公司签订的六份《商品房预售合同》及补充协议,符合法律规定,予以支持。关于正大公司辩称双方在补充协议中约定“买受人对沿街底层商业用房规划已完全了解,接受该商品房开发的进度和现状”“该房屋层高以实际交付为准,买受人对此不持异议”,该内容为格式性条款,且内容为免除自身责任、排除对方主要权利,应属无效。

  关于案涉合同是否符合解除条件的问题。1、刘庆文签订《商品房预售合同》,其合同目的是购买能够用于商业经营的房屋。如上所述,正大公司交付的房屋层高不符合合同约定BIBO必博官网BIBO必博官网,正大公司存在违约,但是刘庆文未能举证证明二者0.22m的差异足以影响房屋的经营使用。2、刘庆文主张根据《商店建筑设计规范》4.2.3关于营业厅净高不低于3.2米的要求,案涉房屋净高不符合国家标准,亦属于合同解除条件。《商店建筑设计规范》第1.0.2规定“本规范适用于新建、扩建和改建的从事零售业的有店铺的商品建筑设计。”然而,如前文所述,案涉房屋属于商业服务网点,其用途除从事零售业商店外,还可用于其他商业经营。因此,案涉房屋并不当然适用《商品建筑设计规定》。此外,根据住房和城乡建设部于2014年发布的第444号公告,《商品建筑设计规定》为行业标准,其中仅5项强制性条文中并不包括4.2.3,在合同未约定适用该规范4.2.3标准时,该标准对合同当事人无约束力。因此,刘庆文以此为由主张解除合同依据不足。

  案涉合同是否符合解除条件的问题。《商品房预售合同》约定的房屋一BIBO必博官网BIBO必博官网、二整体层高为6.5米,根据原一审法院委托天基检测公司所作的鉴定结论,正大公司交付的房屋层高为6.28米,二者存在0.22米的差异。刘庆文主张根据《商店建筑设计规范》4.2.3条文,营业厅净高不应低于3.2米,但根据住房城乡建设部《关于发布行业标准〈商店建筑设计规范〉的公告》,上述条文并不属于必须严格执行的强制性条文,故该标准对本案合同当事人无当然约束力。刘庆文签订《商品房预售合同》,其合同目的是购买能够用于商业经营的房屋,再审审查中经询问双方当事人,与刘庆文同一地段的正大公司其他购房者,已将所购商铺实际用于商业经营,故前述层高0.22米的差异,不足以影响合同目的实现,刘庆文据此主张解除合同,依据不足。至于正大公司交付的房屋层高不符合合同约定给刘庆文造成的损失,刘庆文可以另行向正大公司主张BIBO必博官网BIBO必博官网

  本文作者:杨丽凡,郑州大学民商法学硕士,房地产业务部实习律师。担任郑州仲裁委仲裁秘书多年,具备丰富的仲裁案件办理经验。

  从业经验:在非诉领域,先后为原银不动产有限公司、邓州中蓝置业有限公司、中梁地产豫北区域公司、旭辉集团河南事业部提供常年法律顾问服务,负责合同起草与审查、出具法律意见书、出具律师函等工作;为香港锦艺集团及其下属项目公司、河南富田兴海实业有限公司、新乡中蓝置业有限公司提供非诉专项法律服务,参与房地产收并购尽职调查、总包单位索赔尽职调查等专项服务。

  在诉讼领域,处理多起房屋买卖合同纠纷、追偿权纠纷、物业服务合同纠纷,参与某合伙企业私募基金仲裁案、某置业公司合作开发房地产合同纠纷仲裁案等。

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