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必博体育官网刚刚!深圳再次出手调控楼市:紧急叫停商务公寓审批

发布日期:2024-06-18 15:34  浏览次数:

  必博体育官网刚刚!深圳再次出手调控楼市:紧急叫停商务公寓审批7月31日下午,深圳市规划和自然资源局、深圳市住房和建设局联合发布《关于停止商务公寓的审批通知》

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  根据《深圳市城市规划标准与准则》,商务公寓是为商务人士提供中短期商务与住宿服务,不提供学校、幼儿园等居住配套的办公类建筑,其用地分类属于商业用地。

  商务公寓参照原建设部 2006 年 11 月发布的《办公建筑设计规范》(JGJ67-2006)中的公寓式办公楼进行设计。商务公寓早期在一定程度上发挥了商务办公区配套的作用。近年来,商务公寓呈现出明显的类住宅化倾向,已偏离“服务商务人士”“短期住宿”的目的。

  2017年,为维护房地产市场秩序,上海等城市已停止审批公寓式办公项目。2019 年 11 月,住建部批准新的《办公建筑设计标准》(JGJ/67-2019),自 2020 年 3 月 1 日起实施,原《办公建筑设计规范》(JGJ67-2006)同时废止。新标准已取消了公寓式办公楼。

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  近日,《深圳市规划和自然资源局 深圳市住建局关于停止商务公寓审批的通知》(以下简称《通知》)印发。

  深圳市停止商务公寓审批BIBO必博·体育官方网站BIBO必博·体育官方网站,这一规定符合国家相关政策和深圳市的实际管理需求,有利于进一步规范管理和促进房地产市场的平稳健康发展。

  (一)在全市范围(含深汕特别合作区)停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批。规划已经市规划主管部门和各区政府(新区管委会)审议通过或建设用地规划许可已经市规划主管部门派出机构审批通过的商务公寓项目,可按原规定继续办理后续审批手续。

  (二)对于已批规划尚未签订合同(不含招拍挂出让情形)的商务公寓项目,在满足学校等公共配套要求、开发企业自愿的基础上,鼓励转为可售型人才住房。

  开发企业可向市住建部门申请纳入住房发展年度实施计划,并按程序向市规划主管部门派出机构和各区城市更新和土地整备部门申请修改规划。

  (三)优化城市主副中心和组团中心内各功能用地规划布局,减少商业用地比例,增加居住及配套用地比例。

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  在规划层面,深圳结合编制新一轮国土空间总体规划的契机,研究适应新时期城市发展需要的城市建设用地结构比例,优化各级城市中心区内的各功能用地规划布局,将适当压缩商业用地规模,提高居住和公共服务设施用地比例。

  在用地供应层面,深圳从今年起加大了居住用地供应力度,今年计划供应居住用地 293.2 公顷,占全年建设用地供应总量约 25%,较去年计划的 150 公顷增加了近一倍,公共住房和商品住房用地的供应量较去年均有较大增长;

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  对于已批规划尚未签订合同(不含招拍挂出让情形)的商务公寓项目,在满足学校等公共配套要求、开发企业自愿的基础上,鼓励转为可售型人才住房。

  开发企业可向市住建部门申请纳入住房发展年度实施计划,并按程序向市规划主管部门派出机构和各区城市更新和土地整备部门申请修改规划,多渠道增加住房供应。

  上述鼓励转为可售型人才房的商务公寓项目,不包括现状已建成、已销售、已签订土地出让合同的商务公寓项目。

  此外,为保障已批商务公寓项目的合法权益,做好市场平稳过渡,按照“不溯既往”的原则,《通知》还规定,规划已经市规划主管部门和各区政府(新区管委会)审议通过或建设用地规划许可已经市规划主管部门派出机构审批通过的商务公寓项目BIBO必博·体育官方网站BIBO必博·体育官方网站,包括已建、在建和正在审批的商务公寓项目,可按原规定继续办理后续规划许可、土地出让、建筑报建、施工许可、竣工验收、产权登记、产权转让等各项审批手续,不受《通知》影响。

  在用地供应层面,深圳今年计划供应居住用地293.2公顷BIBO必博·体育官方网站BIBO必博·体育官方网站,占全年建设用地供应总量约25%,较去年计划的150公顷增加了近一倍,公共住房和商品住房用地的供应量较去年均有较大增长。截至目前,全市已完成和正在组织供应的居住用地总量,约占全年计划供应量60%,一批城市更新单元近期也密集公布、加快旧改签约,将为后市提供更多居住空间和公共配套。

  深圳市规划和自然资源局和深圳市住房建设局7月31日晚间联合下发通知,要求在全市范围内(含深汕特别合作区)停止商务公寓审批,同时提出将增加居住及配套用地比例。这一政策为何突然出台?深圳房地产市场后续将有怎样的变化和影响?两局进行了权威解读。

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  根据《深圳市城市规划标准与准则》,商务公寓是为商务人士提供中短期商务与住宅服务,不提供学校、幼儿园等居住配套的办公类建筑,其用地分类属于商业用地。商务公寓参照原建设部2006年11月发布的《办公建筑设计规范》中的公寓式办公楼进行设计。

  商务公寓早期在一定程度上发挥了商务办公区配套的作用。近年来,商务公寓呈现出明显的类住宅化倾向,已偏离“服务商务人士”“短期住宿”的目的。2017年,为维护房地产市场秩序,上海等城市已停目审批公寓式办公项目。2009年11 月,住建部批准新的《办公建筑设计标准》,自2020年3月1日实施,原《办公建筑设计规范》同时废止。新标准已取消了公寓式办公楼。

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  两局表示,深圳停止商务公寓审批,这一规定符合国家相关政策和我市的实际管理需求,有利于进一步规范管理和促进房地产市场的平稳健康发展。新政策出台后,深圳将继续加大住宅用地供应,保障市民安居需求。

  一是适当提高居住用地比例。在规划层面,深圳结合编制新一轮国土空间规划,研究适应新时期城市发展需要的城市建设用地结构比例,优化各级城市中心区内的各功能用地规划布局,将适当压缩商业用地规模,提高居住和公共服务设施用地比例。这将从用地结构上增加居住用地规模,增加公共住房供给,进一步改善市民居住条件。

  二是鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房。对于已批规划尚未签订合同(不含招拍挂出让情形)的商务公寓项目,在满足学校等公共配套要求,开发企业自愿的基础上,鼓励转为可售型人才住房。开发企业可向市住建部门申请纳入住房发展年度实施计划,并按程序向市规划主管部门派出机构和各区城市更新和土地整备部门申请修改规划,多渠道增加住房供应。

  上述鼓励转为可售型人才房的商务公寓项目,不包括现状已建成、已销售、已签订土地出让合同的商务公寓项目。这项措施也将进一步增加深圳公共住房供应,为深圳多层次住房供给提供空间支持。

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  两局表示,为保障已批商务公寓项目的合法权益,做好市场平稳过渡,按照“不溯既住”的原则,规划已经市规划主管部门和各区政府审议通过,或建设用地规划许可已经市规划主管部门派出机构审批通过的商务公寓项目,包括已建、在建和正在审批的商务公寓项目,可按原规定继续办理后续规划许可、土地出让、建筑报建、施工许可、竣工验收、产权登记、产权转让等各项审批手续,不受《通知》影响。

  记者从深圳市规划和自然资源局获悉,坚持“房住不炒”,力保“住有宜居”的目标定位,按照市委市政府的部署,深圳始终坚持房地产市场调控基调,进一步稳地价、稳房价、稳预期。今年,深圳从“需求端”加码楼市调控的同时持续从“供给侧”发力,努力保障居住用地供应,加快老旧小区更新改造。

  “行业兄弟又开始放假休息了,一个不买,一个不卖,一个躺赚,一个抽水,太难了,只有我,还是卖力呼喊,打救,不让你们去跳坑!”深圳调控新政发布一周后的凌晨,中介杨科在朋友圈里这样写道。

  年后深圳楼市跳跃的涨幅和业主坚挺的心态,使得参与其中的人们均对调控政策翘首以盼。甚至连赖以为生的中介,都希望市场能冷一冷,理由是“业主太不诚心卖了,一趟趟遛我们”。

  只是令中介们没有想到的是,调控严厉程度远超预期,市场应声而下。现阶段,他们不得不重新审视自己的这份职业,重新整理面对仅存的客户时要讲的话术。有人趁此选择先休个假,也有人开始谋划转战临深城市。

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  7月15日,深圳市住建局、深圳市规自局、深圳市税务局、深圳市公安局等8部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(下称7·15新政),这被称为截至目前深圳最严厉的调控政策,

  7·15新政及其细则共计8大条款,其中最核心的内容包括:1.深户入户满3年且社保满3年才有购房资格,非深户要5年社保,社保断交3个月可视为正常;2.夫妻离婚,购房资格倒追3年计算套数;3.首付比例:无房无贷首付30%。无房有记录买普通住宅首付50%,非普通住宅首付60%。家庭有1套购买普通住宅首付70%,非普通住宅80%;4.转让增值税免除从2年变5年;5.豪宅线.新房抽签要优先无房、个税或者社保年限长的。

  此后深圳相继出台的两次细则打补丁,基本堵死了结离婚买房操作,扩大了非深户家庭的购房权限,同时对于7月14日及之前已发生购房动作,近亲属支付的定金或相关购房款的,也予以承认。

  广东华商律师事务所律师周争锋介绍称,7·15新政及其细则把深圳楼市曾流行的潜规则公开化,如非深户家庭双方联名、社保断缴、定金近亲支付等等,主要打击了频繁结离婚买房的群体。

  “7·15新政后,我在653个付费会员中统计出来有312人因为新政失去了购房资格,占比47.8%,这是最真实的数据之一。深圳入户时间和社保不足三年造成的,占比最大的一部分,是可以通过时间慢慢修复的。”中介刘诗称,她对长期市场并未有太多悲观情绪。

  而在成交方面,调控后的首周全市二手房成交量均大幅下跌。深圳市房地产中介协会数据显示,新政发布第一周(7月13日~19日),深圳二手房网签量为5143套,环比大跌48.7%;第二周(7月20日~26日),二手房网签量为1700套,环比大跌66.95%,较新政发布前的高点回落83.03%。

  7·15之后,许丽带着团队一直都在研究新政策,寄希望有途径能帮此前前来咨询的客户保有购房资格,直到第一版解读细则发布后,许丽对深圳楼市的幻想彻底破灭了。

  “目前市场上保有资格的成本太高,客户未必愿意花时间又花大笔资金。”许丽称,此后她果断放弃深圳,驱车前往广州、东莞等临深城市踩盘,对接资源,将失去深圳购房资格的客户引流至临深城市。

  深圳市场应声而下后,作为临深供应大区的惠州成交数据有所提升。根据惠州世联行数据,惠州楼市在深圳7·15新政发布第一周(7月13日~19日)成交商品房4066套,环比上升4.23%,同比上升52.40%;成交面积40.97万平方米,环比上升10.38%,同比上升54.17%。第二周(7月20日~26日)商品房成交4150套,环比上升2.07%,同比上升19.77%;成交面积41.71万平方米,环比上升1.80%,同比上升19.19%。

  今年刚刚加入某知名中介连锁店的店东苏波表示,刚开店,上半年生意非常不错,但新政之后感觉极其冷淡,对行业未来感到悲观,他频繁地向同行们探讨发展方向,而关店、拓其他城市业务线,是他听到最多的劝告。

  杨科在新政后带家人短暂旅游休息后,已重返团队,趁此间隙培养新人是他现阶段最紧要的任务,他相信市场会消化掉政策带来的影响,时间而已。

  “以后可能要开启双城生活、三城生活,周六日在深圳,时间在临深城市,如果客户有深圳购房资格我还是会第一推荐买深圳,转战临深也是为了生计。”许丽说。

  购房者陈颖也微妙地关注到了他们的迁徙路径,无奈地调侃道,深圳堵死了炒房渠道,中介大V们马不停蹄地转战广州、东莞、中山等临深城市,这样来看,炒房客或以炒房为谋生手段的人,是没打算给他们这些踏踏实实工作、不炒房的人一点喘息机会。

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